前期规划定位报告砀山龙泉府汇报日期：年6月30日突破探索BREACH
砀山核心区位优势，一线滨江，护城河湿地公园，天然城市氧吧塑造何等的产品核心竞争力，确保首开在市场上一鸣惊人.
品牌定位：年砀山“C位”人居标杆以情景化体验吸引客户，以产品力持续引爆，以公园带动溢价提升.
营销目标：年冲刺1.5亿元销售额年度总销售面积㎡，回款金额1.2亿元.
6大信心保障豪宅营销高价高量目标达成
市场信心一尽管砀山市场受疫情冲击，但热销项目复苏较快
年份类型一月二月三月四月五月六月七月八月9月10月11月12月年商品房销售面积商品住房销售面积0月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房销售面积商品住宅销售面积一、市场信心市场容量大，砀山县年总销售面积.76万方，其中住宅面积97.72万方。
一、市场信心月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房商品住房年份类型一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月共计年商品房商品住房682668951返乡潮明显，年3月、9月住宅合计成交套，成交面积超21万方。
一、市场信心大盘时代，年城东、城心、城西三大销冠项目总成交套，占比29%。说明：1、年1-12月份，砀城区商品住房总销售套。2、代表楼盘中住宅销售最多的是郡王府，成交套数为套，排在第二的是砀山古城，成交套数为套，第三名嘉禾状元坊成交套数为套。000砀山古城中央公园郡王府珍宝岛状元坊奥林城市花园套数
项目名称元月、二月三月四月五月六月（20日）合计（套）万瑞·璞悦砀山14砀山古城6状元坊3星海城珍宝岛·香堤雅苑6郡王府（公寓）恒大·林溪郡33碧桂园·中央公园8奥林·城市花园万象·皇家公馆1总计市场小结年元月迎返乡潮，市场销量普遍较好。其中万瑞璞悦砀山、万象·皇家公馆、恒大·林溪郡、砀山古城为第一梯队，月均销量50套以上。二月份疫情爆发，管控升级，各项目处于关门停业状态无法正常销售。三月虽管控放开，但是疫情恐慌情绪尚未消散，大部分项目销售并不理想。主流项目仍为第一阶梯五个项目热销。四月虽有清明小长假，但是距务工人员外出时间尚短，未见明显返乡潮。对各个项目销售并无明显增益五月房展会+契悦双重利好，热销项目成家均出现大幅上扬态势。一、市场信心热销项目复苏，4-5月仅砀山4个热销项目合计成交套，占比72%。
万瑞璞悦砀山砀山古城嘉禾状元府万象皇家公馆碧桂园中央公园珍宝岛香缇雅苑恒大林溪郡星海城奥林城市花园青山郡王府系列98661568986070年6月砀山市场数据一、市场信心价格主导，从6月成交来看，占据价格优势的万瑞璞悦砀山压过区位优势的砀山古城。
竞品数据汇总（6.1—6.20）序号项目成交（套）优惠政策活动信息高层价格洋房价格存量加推信息1万瑞·璞悦砀山、交1万抵2万后，按揭98折，一次性94折；2、及时签约减无预计元/㎡均价-元/㎡目前存量：余套无2砀山古城、交抵3万；推荐成交返还佣金2%/套，并返还定金；2、客户所认筹房源被第三方购买可退货定金，并额为奖励元；3、年12月31日前房价下跌补客户差价；4、年3月31日前可无理由退房；露天电影/儿童娱乐建筑面积-㎡均价元/㎡建筑面积-㎡，均价—元/㎡目前存量：余套无3嘉禾·状元坊按揭：当日认购减5万，按揭减1万，黄金可折现1万（共计7万优惠）；2、买洋房送车位，车位不要可抵3万房款；3老客户带2组客户成交可额外赠送车位一个；家电卖场/周末暖场均价元/㎡均价0-元/㎡目前存量：余套其中洋房余套高层余套无4星海城9购房立减3万无均价元/㎡元/㎡目前存量/套无5珍宝岛·香缇雅苑、一次性付款9.6折，当天认购9.7折，按时签约9.8折；2、全民营销奖励元无建筑面积-㎡均价元/㎡建筑面积-㎡均价/㎡目前存量：余套无6青山·郡王府61、7天内签约总价减元，最高优惠3万；2、全民经纪人活动，带客成功签约给予经纪人元奖励无精装高层/㎡左右毛坯元/㎡天地楼层及不好楼层左右洋房68#、70#，均价元/㎡一楼带院均价元/㎡可售存量：余套无7恒大·林溪郡、一次性92折同时总房款立减3万，按揭94折；26#精装改毛坯优惠为98折直播抽奖均价元/㎡别墅均价元/㎡目前存量：余套无8碧桂园、新客户认购99折2、签约优惠元，认购优惠1.2万元；3、老带新馈客3年物业费周末暖场小高层——1#3#6#高层——8#13#建筑面积-㎡毛坯房均价元元/㎡精装修房均价元/㎡毛坯洋房，㎡户型，均价元/㎡目前存量：余套无9奥林·城市花园8当日认购减0；首付20%每平方减70；首付30%每平方减全；每平方减；即时签约减送全自动洗衣机无均价元/㎡建筑面积-㎡均价元/㎡目前存量：余套无10万象·皇家公馆18优惠是减两万+99折+七天内签约减元（总经理优惠3-5万）无均价元/㎡均价-元/㎡一楼带院均价元/㎡洋房顶层复式均价元/㎡目前存量：余套无一、市场信心供过于求，仅下表在售项目住宅库存量超过套，超过年总销售套。低价走量，六月销售前三名项目高层、洋房价格都相对较低，碧桂园、恒大、万象单价高，去化量低。
一、市场信心1、市场容量大，砀山县年总销售面积.76万方，其中住宅面积97.72万方。2、返乡潮明显，年3月、9月住宅合计成交套，成交面积超21万方。3、大盘时代，年城东、城心、城西三大销冠项目总成交套，占比29%。4、热销项目复苏，4-5月仅砀山4个热销项目合计成交套，占比72%。5、价格主导，从6月成交来看，占据价格优势的万瑞璞悦砀山压过区位优势的砀山古城。6、供过于求，仅部分在售项目库存量超过套，超过年总销售额套。7、低价走量，六月销售前三名项目高层、洋房价格都相对较低，碧桂园、恒大、万象单价高，去化量低。砀山市场供需失衡，但大盘畅销，节假日成交量惊人，价格因素高于区位因素本案先天优势明显，为保证红海竞争中脱颖而出，顺利实现1.5亿元目标，必须打造高性价比
竞争信心二项目先天优势明显，区位价值领冠群雄
二、竞争信心碧桂园中央公园小高层：高层：元/㎡（含精装）模式：自销+渠道（21世纪、儒房）万像皇家公馆洋房：0元/㎡高层：元/㎡模式：九策（分内外场，内场13人，外场15人）恒大林溪郡高层：元/㎡模式：合富（分内外场）郡王府（尾盘）洋房：元/㎡高层：元/㎡模式：自销（分内外场）江山樾洋房：预计元/㎡高层：预计元/㎡模式：自销（20人，内外场一体）博学府洋房：0元/㎡高层：元/㎡模式：自销+房客多（内场10人+外场20人）珍宝岛香缇雅苑洋房：元/㎡高层：元/㎡模式：自销（12人，内外场一体）状元坊（现房）洋房：4元/㎡高层：元/㎡模式：自销+合富（内场15人）万瑞璞悦砀山洋房：-元/㎡高层：预计元/㎡模式：自销（内场20人+外场50人）砀山古城洋房：小高层：别墅：1.1万-1.7万元/㎡模式：自销（内场商业15人，住宅20人，外场40人）万达梨花里商铺：元/㎡高层：预计4元/㎡模式：自销（内场30人，外场30人）本案区位第一，城中心区位，坐享万达、湿地公园、五中等配套得天独厚，竞品对标砀山古城。
万瑞·璞悦砀山：价格塑造最佳性价比，成就新销冠地址中原路与人民西路交口东侧总建面积56万方容积率2.2绿化率35%总套数商品房开发商安徽锦绣基业房地产开发有限公司项目特色新亚洲风格国院洋房顶层复式、大平层主力户型118均价高层（尚未推售），洋房0年1-6月销量约套目前库存优惠政策1、交1万抵2万后，按揭98折，一次性94折；2、及时签约减竞争性分析：1、小区规划为新中式风格深受大众喜爱，项目以洋房、高层为主，客户接受度较高；2、位于西关拆迁区，优质客户资源较多；3、项目在西关开发过公园学府项目，客户基础扎实，口碑较好；二、竞争信心
二、竞争信心展示配置：三重入户仪式/超8米挑高会所/亲子活动区/精装样板间/园林洋房：8+1小高层：无高层：27层
二、竞争信心万瑞璞悦砀山以价格为武器，争夺砀山古城市场份额产品线以洋房提升溢价，也是主要推售产品33栋洋房（含临街小高层），约套，占比42%洋房售价：-元/㎡（在售）15栋27层高层住宅约套（其中还建9栋），占比58%高层售价：预计元/㎡（未售）洋房/高层套数配比为：0.73
砀山古城：围绕区位，打造“完美”人居标杆地址梨都西路与芒砀北路交界总建面积万方容积率1.83绿化率50%建筑结构框架结构总套数一期套开发商安徽山楼城市建设有限公司项目特色砀山文旅商地产主力户型㎡.㎡.㎡.均价高层元/㎡、洋房元/㎡、首开时间年11月年全年销售量余套年全年销量套年1-6月销量套优惠政策小高层认购减2万外加98折；洋房认购减2万外加96折二、竞争信心竞争性分析：1、项目大，项目内部配套齐全，政府大力扶持；2、位置好，位于老城区中心地带；3、古风建筑，规划深受大众的喜爱；4、周边公园商业生活配套齐全；5、一级资质物业，高力国际物业；
产品线组团式搭配推售1、网红湖景商街2、区域第一大盘3、超丰富产品线4、春天里起5、城心地理区位该项目无论是营销中心、文化馆包装，还是样板间展示，星级物业管家服务等都以严格的高端楼盘定位打造，但价格上稍高，以至于部分客户流失璞悦砀山。网红滨江商街区域第一大盘高力国际物业文化体验馆二、竞争信心子母入户门地摊夜市网红商街湖景公园
二、竞争信心展示配置：会所/文化馆/泳池/茶室/精装样板间/水系/园林洋房：分为7+1、8+1、11+1洋房小高层：17+1高层：无
青山·郡王府（尾盘）：高品质铸就口碑营销地址砀山县砀城镇政务新区桐木路与旭日路交叉口西北角总建面积50万㎡容积率1.9绿化率35%建筑结构框架结构总套数套开发商安徽青山地产项目特色本土开发商新秦式建筑风格高端社区主力户型㎡.㎡.㎡.㎡均价高层元/㎡、洋房元/㎡首开时间年9月年全年销售量套年全年销售量套年1-6月销售量套优惠政策7天内签约总价减元，最高优惠3万；全民经纪人活动，带客成功签约给予经纪人元奖励竞争性分析：8栋高层+36洋房1、本地开发商，客户基础扎实，口碑较好。2、新秦式建筑风格结合中国皇家园林景观，吸引客户
